Vissza az előzőleg látogatott oldalra (nem elérhető funkció)Vissza a tananyag kezdőlapjára (P)Ugrás a tananyag előző oldalára (E)Ugrás a tananyag következő oldalára (V)Fogalom megjelenítés (nem elérhető funkció)Fogalmak listája (nem elérhető funkció)Oldal nyomtatása (nem elérhető funkció)Oldaltérkép megtekintése (D)Keresés az oldalon (nem elérhető funkció)Súgó megtekintése (S)

PTK Ötödik könyv: Dologi jog / VI. Cím: Közös tulajdon és társasház

VI. Cím: Közös tulajdon és társasház

XIX. Fejezet: A közös tulajdon

A közös tulajdon szabályai

1.1. A közös tulajdon fogalma

5:73. § [A közös tulajdon fogalma]

(1) A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.

(2) Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

A közös tulajdon fogalmának szabályozása teljesen azonos a két törvényben.

A közös tulajdon azt jelenti, hogy ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet a tulajdonjog. Tehát nem a dolog van megosztva a tulajdonostársak között, hanem a dologra vonatkozó tulajdonjog – meghatározott eszmei hányadok szerint. Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.

1.2. Tulajdonostársak jogviszonyai

A tulajdonostársak vonatkozásában megkülönböztetünk ún. belső jogviszonyt, mely a tulajdonostársak egymáshoz való viszonyát, valamint az ún. külső jogviszonyt, vagyis a tulajdonostársak viszonyát harmadik személyekkel szemben. A belső jogviszony tekintetében mindegyik tulajdonostárs a tulajdonjogát az őt megillető hányad erejéig az egész dologra nézve gyakorolhatja. E körben a tulajdonostársak részéről egyenértékű és együttdöntő joggyakorlás valósul meg.

A tulajdonostársak belső jogviszonya körébe tartozik a közös tulajdon tárgyának birtoklása, használata, annak hasznai szedése, terhek és kiadások viselése.

5:74. § [A tulajdonostársak joga a birtoklásra és használatra]

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.

A szabályozás a két törvénykönyvben tartalmilag azonos.

A dolog birtoklásának és használatának joga a tulajdonostársakat az egész dologra nézve megilleti, e jog azonban nem gyakorolható a többiek jogainak és lényeges érdekeinek sérelmére.

A tulajdonostársak a birtoklásra és a használatra vonatkozóan megállapodást köthetnek, de akár ráutaló magatartással is rendezhetik ezeket a kérdéseket.

Megjegyzés

BH2007. 335. Szerződéssel - a jogutódokra is kiható hatállyal - rendezett ingatlanhasználat megváltoztatására önmagában a tulajdonostársak személyében bekövetkezett változás nem teremt alapot - Újrarendezést a rendezés során figyelembe vett körülmények lényeges változása indokolhat.

BH1993. 734. A közös tulajdon használatának rendezése során a tulajdoni arány csupán egyik, de nem kizárólagos szempont. A használat mértéke a tulajdoni aránytól el is térhet, ha ezt az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet is indokolja.

BH1979. 151. Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg. Ha azonban a szabályozásnál figyelembe vett körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit vagy valamelyik tulajdonostárs jogos érdekét sérti, a korábbi megállapodása megváltoztatását bármelyik tulajdonostárs kérheti.

Ajánlott irodalom

Petrik Ferenc - Pomeisl András: Polgári Jog - Dologi jog.; szerkesztette: dr. Wellmann György, HVG Orac Lap- és Könyvkiadó Kft. Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet 97-98. oldal.

5:75. § [A közös tulajdon hasznainak szedése, költségviselés és veszélyviselés]

A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dologgal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.

A közös tulajdon hasznainak szedése, a költség- és veszélyviselés szabályozása nem tér el a két törvényben.

A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg a dolog hasznai, terhelik a kötelezettségek és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt.

5:76. § [A közös tulajdon állagának megóvása]

Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.

A közös tulajdon állagmegóvásának szabályozása teljesen azonos a két törvényben.

A tulajdonostárs erre irányuló döntés hiányában is jogosult elvégezni az állag megóvásához és fenntartásához szükséges munkálatokat, tehát ehhez egyetlen tulajdonostárs döntése is elegendő. E munkálatok elvégzéséhez nincs szükség a tulajdonostársak hozzájárulására, viszont a szükséges kiadásokat a tulajdonostársak kötelesek megtéríteni. A tulajdonostársak védelmét célozza az 5:79. § (2) bekezdésében rögzített bírósági út lehetősége. Ugyanakkor a munka ellenértékének kiadása előtt a tulajdonostársat értesíteni kell. Ha a tulajdonostárs által a többi tulajdonostárs megkérdezése nélkül elvégzett munka az állag megóvásához nem volt feltétlenül szükséges, a kiadások megtérítése csak a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhetők.

Forrás

Petrik Ferenc – Pomeisl András: Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet - Polgári Jog – Dologi jog; szerkesztette: dr. Wellmann György; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013. 99. o.

5:77. § [Több dologból létrejövő közös tulajdon anyagain fennálló jogok sorsa]

Ha közös tulajdon több dologból jön létre, harmadik személyeknek a közös tulajdon keletkezése előtt a dolgokat terhelő jogai a külön dolgok helyébe lépő tulajdoni hányadokat terhelik.

Az 1959-es Ptk. nem rendelkezett a több dologból létrejövő közös tulajdon anyagain fennálló jogok sorsáról, az új Ptk.-nak ez teljesen új rendelkezése.

A közös tulajdon több dologból történő keletkezésével nem szűnnek meg a dolgot terhelő jogok, hanem a harmadik személyt illető jogok az új dolgon keletkező tulajdoni hányadokat terhelik.

5:78. § [Határozathozatal]

(1) A tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog.

(2) A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges

a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz;

b) az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz.

Az 1959-es Ptk. (140. és 144. §-ai) szabályaitól az új Ptk. az alábbiakban tér el:

a) „lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak eltérően rendelkezzenek a közös tulajdont érintő kérdésekben a döntéshozatalra szótöbbséget előíró rendelkezéstől;

b) elmarad a törvény más rendelkezésére történő utalás.”

Forrás

Gadó Gábor – Németh Anita – Sáriné Simkó Ágnes: Ptk. Fordítókulcs Oda-Vissza; A 2013. évi V. törvény és az 1959. évi IV. törvény normaszövegének összehasonlító táblázata, mindkét irányban; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013 245. o.

Szótöbbséges határozat meghozatalánál minden tulajdonostársnak a tulajdoni hányada arányában van szavazati joga. Ha a szavazással többségi vélemény alakul ki, a határozat kötelező és ennek a kisebbség is köteles magát alávetni. Ha a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a többségi döntést a bíróságnál megtámadhatja [5:79. § (1) bekezdés].

Forrás

Petrik Ferenc – Pomeisl András: Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet - Polgári Jog – Dologi jog; szerkesztette: dr. Wellmann György; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013. 100. o.

Az új Ptk. az egyhangú döntések körét szintén korlátozza, mivel az az ésszerű gazdálkodást jelentősen megnehezítené.

Az egyhangúságot az új Ptk. az alábbi esetekben írja elő:

a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások,

b) az egész dolog feletti tulajdon átruházása,

c) az egész dolog megterhelése, vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállalás.

5:79. § [A szótöbbséggel hozott határozat bíróság előtti megtámadása]

(1) Ha a határozat az okszerű gazdálkodást sérti vagy a kisebbség jogi érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadásnak a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya; a bíróság a végrehajtást szükség esetén felfüggesztheti.

(2) Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a tervezett munkálat feltétlenül szükséges-e az állag megóvásához és fenntartásához.

(3) Határozat hiányában a birtoklást, a használatot vagy a hasznosítás módját a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a tulajdoni hányadoknak, a tulajdonostársak jogainak és a dologhoz fűződő jogi érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozhatja.

A szótöbbséggel hozott határozat bíróság előtti megtámadásának szabálya azonos a két törvényben. A régi Ptk. ezt a 143. §-ában rendezi.

A szótöbbséggel hozott határozat bíróság előtti megtámadását változatlanul három esetben teszi lehetővé a törvény:

a) Ha a szótöbbséges határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek sérelmével jár.

b) Ha a tulajdonostársak között vitás, hogy a valamelyikük által elvégzett munka feltétlenül szükséges volt-e az állagmegóváshoz és fenntartáshoz.

c) Amikor a bíróság a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás módját rendezi.

A szótöbbséggel hozott határozat bíróság előtti megtámadása iránt bármelyik kisebbségben maradt tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, nem kell, hogy valamennyien megtegyék, viszont a perben minden tulajdonostársnak perben kell állnia (egységes pertársaság).

A bíróság előtti igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, bármikor lehetőség van előterjeszteni. Viszont, ha indokolatlanul hosszabb idő után támadja meg a tulajdonostárs, okkal lehet arra következtetni, hogy ráutaló magatartással a szótöbbséges határozatot tudomásul vette az annak megfelelően kialakított helyzetet.

Megjegyzés

A Legfelsőbb Bíróság PK 8. számú állásfoglalása.: ha a közös tulajdonban álló dolog birtoklása és használata, hasznosítása kérdésében a tulajdonostársak nem értenek egyet és a kisebbség a többség határozatát keresettel megalapozottan támadja meg, a bíróság a birtoklás és használat, hasznosítás módját tulajdoni hányaduknak, a tulajdonostársak jogainak, és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek, valamint az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően szabályozhatja.

Ugyanígy jár el a bíróság, ha a tulajdonostársak tulajdoni hányadának egyenlősége miatt, vagy más okból szótöbbséggel hozott határozat nincs és valamelyik tulajdonostárs megfelelő szabályozás végett a bírósághoz fordul.

5:80. § [Rendelkezési jog a saját tulajdoni hányaddal]

Saját tulajdoni hányadával a tulajdonostárs jogosult rendelkezni.

A saját tulajdoni hányaddal való rendelkezési jog szabályozása nem tér el a két törvényben, melyet az 1959-es Ptk. a 145. §-ban szabályoz.

Minden tulajdonost megilleti a rendelkezési jog. Közös tulajdon esetén ez a jog önállóan, minden tulajdonostárs saját tulajdoni hányadára vonatkozik. Ennek a korlátja az elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog.

5:81. § [Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog]

(1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

(2) Ha az eladó számára nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is az általános szabályok szerint áll fenn. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosok esetén a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a jogot szerzővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.

(3) A tulajdonostársak az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki - akár másik tulajdonostárssal közösen - az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog a választott tulajdonostársat illeti meg.

(4) A külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat e törvény alapján megillető elővásárlási jogot.

(5) A tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja.

Az új Ptk. a következőkben tér el az 1959-es Ptk. rendelkezéseitől:

a)„rendelkezik az ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosok esetén az elővásárlási, előbérleti, előhaszonbérleti jog gyakorlásáról;

b)szabályozza a tulajdonostársak elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jogának külön és együttes gyakorlását, a tulajdonos választási lehetőségét;

c)a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jognak az új Ptk. szerinti elővásárlási jog megelőzéséről szóló szabályból elmarad a törvényi kivételre történő utalás;

d)végrehajtási árverés során is lehetővé teszi a tulajdonostárs elővásárlási jogának gyakorlását.”

Forrás

Gadó Gábor – Németh Anita – Sáriné Simkó Ágnes: Ptk. Fordítókulcs Oda-Vissza; A 2013. évi V. törvény és az 1959. évi IV. törvény normaszövegének összehasonlító táblázata, mindkét irányban; HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2013. 246. o.

Az elővásárlási jog fogalma:

Ha valamelyik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát el akarja adni kívülálló harmadik személynek:

a) köteles közölni a vételi ajánlatot mindegyik tulajdonostársával,

b) ha bármelyik tulajdonostárs a vételi jogával élni kíván és a vételi ajánlatot elfogadja,

c) közte és az eladó tulajdonostárs között az adásvételi szerződés létrejön az ajánlatnak megfelelő tartalommal.

Az új Ptk. lényegében nem változtat a tulajdonostársakat megillető törvényes elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jogok rendszerén. Az ennek során kialakított bírói gyakorlatot – a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú kollégiumi állásfoglalását – továbbra is fenntartotta. A Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú kollégiumi állásfoglalásának II., V. pontját az elővásárlási jog szabályai közé iktatta. „Ezek szerint ha a tulajdonostárs a hányadát el kívánja adni, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye, vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna… Az ajánlat közlésére, az ajánlati kötöttségre, az elővásárlási jog megsértésének a következményeire, az elővásárlási jog megsértése alapján való perlésre az elővásárlási jogra irányadó általános szabályok alkalmazandók.„ (A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal; szerkesztő: Vékás Lajos; szerkesztő munkatársa: Gárdos Péter; Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft. Budapest, 2013. 413. o.)

Az új Ptk. ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalásának VI. pontjában foglalt korlátozást nem tartotta fenn, így biztosította a tulajdonostársak elővásárlási jogát végrehajtási árverés esetén is.

Megjegyzés

Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú kollégiumi állásfoglalás I., II., V., VIII., és IX. számú pontjai:

I. Ha a tulajdonostárs a tulajdoni illetőségét el kívánja adni, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen - a közlési kötelezettség alól mentesítő - kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is.

II. A tulajdonostársak az elővásárlási jogot az eladásra kerülő tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) közösen, egymás között egyenlő arányban gyakorolhatják. Ha ilyen értelemben közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki - akár másik tulajdonostárssal közösen - az eladásra kerülő egész tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) a vételi ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt, illetőleg őket illeti meg. Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs van, közülük az eladó választ, s ez esetben az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.

V. Ha az eladó előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlannyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonosai is vannak, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is fennáll, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége. Ingatlannyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonosok esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.

VIII. Ha az elővásárlásra jogosult keresetében annak megállapítását kéri, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, tartozik egyúttal a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tenni. A bíróság e nyilatkozatnak a komolyságát, valamint a teljesítőkészségnek és képességnek a valóságos voltát ellenőrzi. Az elfogadó nyilatkozat folytán az elővásárlásra jogosult és tulajdonostársa között az adásvételi szerződés létrejön, s az ebből származó mindennemű igény ugyanebben a perben érvényesíthető.

IX. A vételi ajánlatot egész terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal.

Megjegyzés

A 2/2009. (VI.24.) PK vélemény az elővásárlási jog tekintetében továbbra is alkalmazandó.

1.) A tulajdonosnak a harmadik személytől származó és általa elfogadhatónak tartott vételi ajánlatot mint a saját eladási ajánlatát - a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott módon - teljes terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlat közlése ajánlati kötöttséget eredményez.

2.) Az elővásárlásra jogosulttal már közölt ajánlat nem vonható vissza, a függő hatállyal megkötött valamint az elővásárlási jog sérelmével kötött szerződést pedig az eladó és a vevő csak addig bonthatják fel az elővásárlásra jogosultra is kiható hatállyal, ameddig a

szerződésről - a közlésből vagy más módon - tudomást nem szerzett.

3.) A szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultjai között a sorrendet a szerződések létrejöttének az időpontja határozza meg. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultjai között a jogszabály rendelkezése sorrendet állíthat fel. Ilyen esetben az elővásárlási jog a jogszabály szerinti sorrendben gyakorolható. Több egy sorban elővásárlásra jogosult az egymás közötti megegyezésüknek megfelelően élhet az elővásárlási joggal. Megegyezés hiányában a több egy sorban jogosult és a jogával önállóan élő személy közül az eladó választhat.

4.) A jogszabályon alapuló elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is dologi hatályú, így az ilyen jog jogosultjával szemben a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba nem volt bejegyezve.

5.) Ha a jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultjának az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, az elővásárlási joga megsértésére nem hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű vevővel szemben. Ha az elővásárlási jogot megalapozó tény vagy körülmény az ingatlan-nyilvántartásban feltüntethető, a jogosult e jogának a sérelmére csak e tény vagy körülmény feltüntetése esetén hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű vevővel szemben.

6.) A tulajdonosnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Ez utóbbi személyek azonban az elővásárlási jogukat csak akkor tudják gyakorolni, ha tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az ajánlat elfogadására számukra nyitva álló határidőn belül megtörténik.

7.) Az elővásárlásra jogosultnak a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia. Az ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. Az ajánlat közlésének hiányában az elővásárlásra jogosult az ügyletről való tudomásszerzéstől számítva általában annyi időn belül köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, illetve sérelme orvoslását kérni, mint amennyi idő a rendelkezésére állt volna akkor, ha vele az ajánlatot szabályszerűen közlik.

8.) Az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt - az ajánlatot elfogadó nyilatkozat egyidejű megtételével - annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre.

9.) a) Ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot, más dolgokkal együtt oszthatatlan szolgáltatásként (dologösszességként) akarja eladni köteles a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni.

Ajánlott irodalom

Petrik Ferenc - Pomeisl András: Polgári Jog - Dologi jog.; szerkesztette: dr. Wellmann György, HVG Orac Lap- és Könyvkiadó Kft. Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet 102-103. oldal.

A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal; szerkesztő: Vékás Lajos; szerkesztő munkatársa: Gárdos Péter; Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft. Budapest, 2013. 412-413. oldal.

5:82. § [A közös tulajdon védelme]

A közös tulajdon védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet.

A közös tulajdon védelmének szabályozása azonos a két jogszabályban.

Tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet. Így, ha a tulajdonjoga gyakorlását megsértik, igénybe veheti a tulajdonjog védelmének eszközeit: a sérelmet önhatalommal elháríthatja, tulajdoni pert indíthat. E jog mindegyik tulajdonostársat önállóan megilleti.

Ajánlott irodalom

Petrik Ferenc - Pomeisl András: Polgári Jog - Dologi jog.; szerkesztette: dr. Wellmann György, HVG Orac Lap- és Könyvkiadó Kft. Az új Ptk. magyarázata IV/VI. kötet 103-104. oldal.

1.3. A közös tulajdon megszüntetése

5:83. § [A közös tulajdon megszüntetése iránti igény]

(1) A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti; az e jogról való lemondás semmis.

(2) A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik.

Az új Ptk. rendelkezése abban tér el az 1959-es Ptk.-tól, hogy szabályozza azt is, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esne.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. A tulajdonostársak ezen joga nem évül el és erről érvényesen nem lehet lemondani.

Azzal, hogy az új Ptk. változatlanul megengedi a közös tulajdon megszüntetését nem jelenti azt, hogy minden konkrét tulajdonközösség-megszüntetési igény alapos. A körülmények adott esetben indokolják a közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereset elutasítását, így pl. ha az joggal való visszaélés és a többi tulajdonostárs érdekeit sértené (BH 1997/22.), haszonszerzési célzat motiválja az ezt kérő tulajdonostársat, elvált házastársak közötti bosszantási cél, irreálisan alacsony áron lehetne meghatározni a vételárat úgy, hogy a beruházás sem térülne meg, vagy az értékre befolyással bíró tényezők változása várható. Nem lehetséges abban az esetben sem a megszüntetés, amely a haszonélvezet megszüntetését eredményezi a haszonélvező tulajdonostárs hozzájárulása nélkül (BH 2009/148.), avagy a rendeltetésszerű használatot gátolná.

Az ismertetett bírói gyakorlatra tekintettel építette be az új Ptk. az alkalmatlan idő kifogását.

BDT2010. 2368.

A közös tulajdon megszüntetésének akadálya lehet az ingatlan olyan tartós használati megosztása, amelynél fogva a használathoz kötelmi jogcímen többletjogosultságok kapcsolódnak, továbbá az ingatlanhányad fedezeti jellege, amelynél fogva a közös tulajdon megszüntetése esetén a tulajdonostársak körén kívül eső, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett más jogosultak jogai is sérelmet szenvednének.

BH2013. 42.

Mellőzni kell a volt házastársak lakásán fennálló közös tulajdon megszüntetését, ha a bontóperben kötött egyezség alapján bentlakó volt házastárs a másik hányadának a magához váltására nem képes, a lakottan történő árverési értékesítésre a lakás adottságai folytán nincs kilátás, a bentlakót pedig - mindkét fél méltányos érdekeit mérlegelve - a lakás elhagyására nem lehet kötelezni.

BH2003. 405.

Önmagában az a körülmény, hogy a bentlakó tulajdonostárs sem a megváltást, sem a kiköltözést nem vállalja, nem akadályozhatja meg a közös tulajdon megszüntetését.

BH1997. 22.

A visszaélésszerű joggyakorlás megítélése a közös tulajdon megszüntetése iránti perben.

BH1991. 469.

I. Ha az ingatlan közös tulajdonának megszüntetése a tulajdonostársak jogos érdekeinek sérelme nélkül nem lehetséges, a kereset elutasításának van helye.

BH1990. 377.

A közös tulajdon megszüntetése iránti jog nem gyakorolható visszaélésszerűen, a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértő módon.

BH1986. 414.

Azokat az eseteket, amikor a közös tulajdon megszüntetése a többi tulajdonostárs jogait vagy törvényes érdekeit sérti, nem lehet kimerítően felsorolni. Ilyen lehet az, hogy valaki megszerzi a közös tulajdonban álló ingatlan egy hányadát, és rövidesen a közös tulajdon megszüntetése iránti perrel lép fel az anyagilag jóval erőtlenebb, magához váltásra fel sem készült bentlakó tulajdonostárssal szemben.

BH1982. 284.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. E jogát azonban nem gyakorolhatja a tulajdonostárs, ha ezzel tulajdonostársa méltányos érdekeit súlyosan sértené.

Ajánlott irodalom

A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal; szerkesztő: Vékás Lajos; szerkesztő munkatársa: Gárdos Péter; Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft. Budapest, 2013. 413. oldal.

5:84. § [A közös tulajdon megszüntetése]

(1) A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét - ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt - megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

(2) Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

(3) A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem változtathatja meg.

(4) Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy - ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti - részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott és törvény által biztosított terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a tulajdonos kérelmére a használati jogot megszünteti.

(5) Az ingatlanon fennálló közös tulajdon - ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak - az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

(6) A bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Az új Ptk. az alábbiakban tér el a régi Ptk. rendelkezéseitől:

a) a bírói gyakorlat az 5: 84. § (3), (4), (5) bekezdésébe került beépítésre az 1/2008. (V. 19.) számú PK véleményből;

b) diszponál a megfelelő ellenérték, illetve a legkisebb árverési vételár bíróság általi meghatározásáról;

c) rendelkezik arról, hogy e vételárat sem a bíróság, sem a végrehajtó nem szállíthatja le;

d) rendelkezik arról is, hogy elsődlegesen a bentlakót kiürítésre, az ingatlan elhagyására kell kötelezni;

e) rendelkezik arról, hogy érdeksérelem esetén ingatlanhasználati jogot kell alapítani, mégpedig a tulajdonhányaddal arányos mértékben;

f) az ebből eredő értékcsökkenést a bent maradó tulajdonostársnak kell viselnie;

g) a feltételek fennállása esetén kimondja, hogy a közös tulajdon társasházzá alakítással is megszüntethető, ily módon nem csak a felek kérelmére rendelhető el, mint ahogyan a bírói gyakorlatban ez korábban megtestesült.

A közös tulajdon megszüntetésének négy módja van:

a) a természetbeni megosztás;

b) megfelelő ellenértéken egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adás (magához váltás);

c) értékesítés és a vételár felosztása a tulajdonostársak között (árverés);

d) társasházi tulajdonná alakítás.

A felek megállapodása az irányadó, hogy a tulajdonközösség megszüntetésének melyik módját választják. Az új Ptk. alapvetően fenntartja az eddigi gyakorlat által kimunkált, a közös tulajdon bíróság általi megszüntetésére vonatkozó szabályokat. A törvény a megszüntetési módok között sorrendet állít fel, ahogyan ezt az 1959. évi Ptk. is megtette.

A korábbi szabályozás és a bírói gyakorlat által kialakított rendszer tehát megmarad. Eszerint a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, másodsorban a közös tulajdon tárgyait megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja a bíróság, végül ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, illetve a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

A közös tulajdon tárgyainak természetben történő megosztására csak akkor van lehetőség, ha a dolog fizikai és jogi értelemben is megosztható. A természetbeni megosztásnak lényeges kérdése, hogy a hatósági engedélyek nélkül nem rendelhető el, így szükség van a jogerős telekalakítási közigazgatási engedélyre, valamint ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajzra (BH 1997/129.). A természetbeni megosztás akadályát képezi, ha a dolog fizikailag megoszthatatlan, vagy a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy a hatósági engedélyeket nem adták meg a természetbeni megosztáshoz, azaz jogi akadály áll fenn, vagy a természetbeni megosztás a rendeltetésszerű használatot gátolná, vagy méltányos érdeket sértene.

Szükséges kiemelni, hogy az új Ptk. a természetbeni megosztást és a magához váltást ugyanazon bekezdésben szabályozza (eltérően a régi Ptk. szabályozásától).

Magához váltás esetén a főszabály változatlanul az, hogy a közös tulajdonnak megváltás útján történő megszüntetéséhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges. E szabály alól azonban van egy kivétel: ha olyan közös tulajdonban álló ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs bennlakik. A bentlakót a magához váltásra a beleegyezése nélkül is lehet kötelezni – feltéve, hogy ez nem sérti a méltányos érdekeit.

A bíróság sorrendben harmadik megoldásként a közös tulajdon megszüntetését árverés útján történő értékesítéssel rendelheti el. Ekkor a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. E megszüntetési módnál is elsősorban a felek megállapodása az irányadó. Ha azonban a felek ezt a bíróságtól kérik, az árverés útján való értékesítés során a legkisebb vételárat a bíróságnak az ítéletében kell megállapítania, és a vételár felosztásának az arányát is.

A közös tulajdon megszüntetése esetén a megváltási ellenérték és az árverési legkisebb vételár megállapítása a forgalmi érték alapján történik, mégpedig a közös tulajdon megszűntetésekor irányadó értéken.

„Az új Ptk. továbbra is fenntartja annak a lehetőségét, hogy a bíróság a közös tulajdonban lévő lakásban lakó tulajdonostárs használati jogának fenntartásával rendelje el az ingatlan értékesítését, azonban ezt bírósági mérlegeléstől teszi függővé és szabályozott kereteket nyújt ehhez. Piaci viszonyok között a bíróságnak elsősorban arra kell törekednie, hogy a közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársak tulajdonosi érdekei megfelelően és kiegyenlítetten érvényesüljenek. Ezzel az van összhangban, hogy a bentlakó tulajdonostárs bentlakása nem akadályozhatja meg azt, hogy az ingatlan értékesítésével a közös tulajdon megszüntetésre kerüljön.” (A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal; szerkesztő: Vékás Lajos; szerkesztő munkatársa: Gárdos Péter; Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft. Budapest, 2013. 414. o.) Az új Ptk. tehát azt írja elő elsődlegesen, hogy ezt a tulajdonostársat az ingatlan elhagyására kell kötelezni, ha viszont ez a méltányos érdekeit sérti, a bíróság ilyen helyzetben a bentlakó tulajdonostárs javára dologi hatályú használati jogot kell, hogy alapítson, amelynek tartalma a dologi jogi használati joggal azonos. A használati jog értékcsökkentő hatását az eddig kialakult bírói gyakorlatnak megfelelően - az új Ptk. szerint is - az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásakor.

Az új Ptk. a Legfelsőbb Bíróság PK 11. számú kollégiumi állásfoglalását beépíti. Így a közös tulajdon megszüntetésének lehetséges módja az is, hogy az ingatlant a bíróság társasházzá alakítja.

Megjegyzés

1/2008. (V.19.) PK vélemény

I. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a PK. 10. számú állásfoglalását meghaladottnak tekinti.

II. Ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése esetén az abban lakó volt tulajdonostársat a bíróság kiköltözésre kötelezi. Ha azonban ez méltányos érdekét súlyosan sértené, a bennlakó volt tulajdonostárs kivételesen az ingatlanban való bennmaradásra is feljogosítható. Ilyen esetben a bíróság ítéletében meghatározza a bennlakó volt tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét. Ez történhet a felek megállapodása alapján, vagy haszonélvezeti jog, illetve használat joga bíróság által történő alapításával. A bíróság a volt tulajdonostárs indokolt szükségleteihez mérten meghatározza a lakás vagy lakrész használatnak terjedelmét, annak időtartamát és - dologi jog alapítása esetén - rendelkezik a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről.

A lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit általában maga viseli.

III. Ha természetbeni megosztás eredményeként a felek azonos értékű ingatlanokhoz jutnak, vagy a megváltási árat (ideértve a természetbeni megosztás esetében az értékkülönbözetet is) a fél megfizette, s végül, ha az illetőségét megváltó társa teljesítésétől függetlenül a tulajdonostárs ehhez hozzájárul, a bíróság megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a közös tulajdon megszüntetése folytán bekövetkező változás bejegyzése végett.

Amennyiben a megváltási ár (értékkülönbözet) megfizetésére a bíróság határidőt állapít meg, vagy részletfizetést engedélyez, ítéletében rendszerint egyidejű teljesítést rendel el. Ilyen esetben azzal keresi meg az ingatlanügyi hatóságot, hogy a változás csak a bejegyzési engedély csatolásától függően jegyezhető be.

IV. A közös tulajdon a jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével - a bíróság megkeresése iktatásának (széljegyzésének) időpontjára visszaható hatállyal - szűnik meg.

V. A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértékeket, az árverés útján való értékesítésnél pedig a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Az ítéletben megállapított legkisebb vételárat a végrehajtás során a végrehajtó nem szállíthatja le, a végrehajtást elrendelő bíróság is csak akkor, ha ebben a felek megállapodtak és a legkisebb vételár alacsonyabb összegben történő meghatározását közösen kérik.

VI. A haszonélvezeti vagy egyéb joggal (használat, telki szolgalom) terhelt ingatlan értékesítése esetében a bíróság a vételár, illetőleg a megváltási ár felosztása kérdésében a haszonélvezeti vagy egyéb joggal terhelt ingatlan jellegét, a haszonélvezeti vagy egyéb jog gyakorlásának módját, a jogosult személyi körülményeit, a hasznosítás lehetőségeit, a hasznosítással elérhető anyagi előnyöket, továbbá a haszonélvezeti vagy egyéb jognak az ingatlan forgalmi értékre gyakorolt hatását veszi figyelembe.

VII. A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sérti.

VIII. a) A keresetlevélhez mindig csatolni kell a közös ingatlan tulajdoni lapjának hiteles kivonatos másolatát.

b) Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. Ha valamelyik fél azt állítja, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot vagy az ingatlanra kötelmi igényt szerzett, lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát még a per folyamata alatt pótolja.

c) Perbe kell vonni az özvegyi jogra, más haszonélvezetre, használatra jogosultakat, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultját, s ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, akkor az ilyen jognak a jogosultját is. A körülményektől függ, hogy esetleg más érdekelt perbe vonása is szükséges-e.

d) Természetbeni megosztás esetén még az ítélethozatal előtt gondoskodni kell arról, hogy a bíróság rendelkezésére álljon a megosztáshoz szükséges jogerős közigazgatási engedély és az ingatlan-nyilvántartási foganatosításra alkalmas vázrajz. Ezek beszerzése végett a per tárgyalásának a felfüggesztése mellett a feleknek megfelelő határidőt kell szabni.

e) A fellebbezési bíróság csak akkor nem bírálhatja felül az elsőfokú bíróság ítéletének érdemi rendelkezését, ha fellebbezéssel kizárólag a perköltség kérdésében éltek.

f) A per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért lakásnak az értéke. Ha azonban a felperes a közös tulajdonnak természetbeni megosztás útján történő megszüntetése iránt indított perben a tulajdoni hányada értékénél nagyobb értékű dolgot (dologrészt) igényel, a per tárgyának értéke ez a nagyobb érték. Ha pedig a felperes az iránt indít keresetet, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében adja az ő tulajdonába, a per tárgyának értéke a tulajdonba adni kért tulajdoni hányad értéke.

g) A perköltség viselésének általános szabálya az, hogy a készkiadások megosztása mellett mindegyik fél viseli a saját költségét. Az ettől való eltérés főleg akkor indokolt, ha arra a felek magatartása okot ad.

BH 2013/214. A tulajdonközösség megszüntetésének a módjai közül a tulajdonostárs tulajdoni hányadának a megváltását kell előnyben részesíteni, ha a fél a megváltási ár megfizetéséhez szükséges teljesítő-képességgel rendelkezik, és a vita tárgyát képező ingatlant túlnyomórészt ő és családja használja, továbbá ha a tulajdonostársak között a viszony elmérgesedett.

II. A tulajdonközösség megszüntetésének más módjaihoz képest a társasházzá történő átalakítási igény nem élvez elsőbbséget.

Ajánlott irodalom

Petrik Ferenc - Pomeisl András: Polgári Jog - Dologi jog.; szerkesztette: dr. Wellmann György, HVG Orac Lap- és Könyvkiadó Kft. Az új Ptk. magyarázata IV/VI. Kötet 105-107. oldal.

A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal; szerkesztő: Vékás Lajos; szerkesztő munkatársa: Gárdos Péter; Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft. Budapest, 2013. 414. oldal

Vissza a tartalomjegyzékhez

Magyary Program logó
Új Széchenyi terv
A projekt az Európai Unió támogatásával, az Európai Szociális Alap társfinanszirozásával valósul meg.

A tananyag az ELTESCORM keretrendszerrel készült
ÁROP-2.2.16-2012-2013-0001 - Az új Polgári Törvénykönyvhöz kapcsolódó képzések